Wat is financieel voordeliger: verhuren als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte?

Met de Wet betaalbare huur zijn de spelregels voor het verhuren van woonruimte in Nederland aanzienlijk veranderd. Of het nu gaat om zelfstandige of onzelfstandige woningen, verhuurders staan voor de keuze: welke optie is financieel het meest aantrekkelijk? In dit artikel vergelijken we de voordelen en nadelen van beide vormen van verhuur, en laten we zien hoe de nieuwe puntentellingen van invloed kunnen zijn op je huurinkomsten.

Modernisering van het WWSO

Met de invoering van de Wet betaalbare huur zijn niet alleen de puntentellingen voor zelfstandige woningen aangepast, maar ook die voor onzelfstandige woningen. Het WWSO (waarbij de "O" staat voor onzelfstandige woonruimte) was aan modernisering toe, aangezien het sinds de invoering in 1979 niet is veranderd. De overheid heeft met deze modernisering ervoor gezorgd dat de puntentellingen voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten zoveel mogelijk overeenkomen en dezelfde criteria hanteren.

Vereenvoudigde regels voor zelfstandige vs. onzelfstandige woningen

Een woning die door maximaal twee personen wordt gedeeld, valt voortaan automatisch onder zelfstandige woning. Het is dus niet langer nodig om aan te tonen of er sprake is van een “duurzame gemeenschappelijke huishouding”. (Bron: Wetten Overheid, Artikel 1.2)

Aan de andere kant wordt een woning die door drie of meer personen wordt gedeeld én die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding vormt, automatisch als onzelfstandig beschouwd. Dit kan per gemeente verschillen. In Utrecht bijvoorbeeld wordt een woning als onzelfstandig beschouwd wanneer deze door vier of meer personen wordt gedeeld. Dit betekent dat het in de praktijk niet meer mogelijk zal zijn om een volledige woning tegen een geliberaliseerde huurprijs te verhuren aan drie of meer woningdelers, zelfs als de woning in totaal meer dan 186 punten waard is.

Test met drie scenario's

We hebben drie scenario's onderzocht om te bepalen wat voor verhuurders financieel aantrekkelijker is: verhuren als een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte? We hebben scenario's gekozen die rond de 186 punten liggen en vooral betrekking hebben op woningen in grote steden. Hierbij hebben we rekening gehouden met zowel de marktprijs voor de vrije sector als de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel voor sociale huur en het middensegment.

1. Appartement van 60m² met 2 slaapkamers en een tuin: 169 punten als zelfstandige woonruimte.
2. Huis van 66m² met 3 slaapkamers en een tuin: 173 punten als zelfstandige woonruimte.
3. Huis van 75m² met 3 slaapkamers en een tuin: 193 punten als zelfstandige woonruimte.

Verhuren als onzelfstandige woning kan aantrekkelijk zijn in het middensegment

Als je woning door de nieuwe Wet betaalbare huur niet langer in de vrije sector valt, maar in het middensegment (142 - 186 punten), dan kan het voordeliger zijn om deze als onzelfstandige woning te verhuren. Bijvoorbeeld: voor een woning van 60m² met 2 slaapkamers in Utrecht kun je €331/maand meer vragen met een onzelfstandige woning (met 2 huurders) dan wanneer je dezelfde woning als een zelfstandige woning verhuurt. Voor een woning van 66m² met 3 slaapkamers (met 3 huurders) dat een Rijksmonument is kan dit verschil oplopen tot €688/maand.

Verschil tussen marktprijs zelfstandige en onzelfstandige woningen

Buiten de grote steden, of in gevallen waar de huur voor zelfstandige woningen lager ligt, kan de maximale toegestane huur voor de verhuur van onzelfstandige woningen (kamers) hoger zijn dan de marktprijs voor zelfstandige woningen in de vrije sector. In deze gevallen zal het afhangen van de marktprijs voor kamers of dit een beter rendement oplevert.

Vrije sector: zelfstandige woning loont vaak het meest

Wanneer een woning in de vrije sector valt, is het meestal financieel voordeliger om deze als zelfstandige woning te verhuren.

Bijkomende kosten voor onzelfstandige woningen

Verhuren als onzelfstandige woning gaat meestal gepaard met hogere rotatie onder huurders, wat betekent dat je meer tijd en kosten kwijt bent aan het zoeken van nieuwe huurders, het opstellen van contracten, sleuteloverdracht en andere gerelateerde zaken. Aan de andere kant waarderen veel verhuurders de flexibiliteit die een hogere rotatie met zich meebrengt.

Bij het omzetten van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning, is een omzettingsvergunning van de gemeente vereist. Dit geldt vanaf drie personen, kan onderhevig zijn aan restricties en brengt doorgaans kosten met zich mee, bijvoorbeeld €562,85 in Den Haag of € 3675,35 in Utrecht.

Wat werkt het best voor jouw object?

Met de puntentelling van SignAssist kun je zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woningen de maximale huurprijs bepalen. Aangezien je heen en weer kan switchen is het makkelijk te vergelijken welke optie het voordeligst voor je is.